Glossaire

AGRÉMENT : Autorisation donnée par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF) pour permettre à une société de gestion de gérer une SCPI. (https://www.amf-france.org/).

AMF : L’Autorité des Marchés Financiers est une autorité administrative indépendante créée par la loi de sécurité financière du 1er août 2003 et issue de la fusion de la Commission des opérations de Bourse (COB), elle-même créée par l'ordonnance du 28 septembre 1967, du Conseil des marchés financiers (CMF) et du Conseil de discipline de la gestion financière (CDGF).

ASSEMBLEE GENERALE : L’Assemblée Générale réunit sur convocation l’ensemble des Associés. Elle peut être « ordinaire » et se réunit généralement une fois par an, pour approuver les décisions de gestion et les comptes annuels, ou encore « extraordinaire » dans le but de se prononcer sur des modifications de statuts ou des décisions importantes.

ASSOCIE : Porteur de part(s) d’une SCPI, toute personne entrant au capital d’une société civile est un associé.

ASPIM : L'Association française des Sociétés de Placement Immobilier promeut, représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de Fonds d'Investissement Alternatifs (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »).

AUGMENTATION DE CAPITAL : Une augmentation de capital consiste pour une SCPI, à augmenter son capital par l’émission de parts nouvelles dans le public. Les SCPI à capital variable sont en permanence en augmentation de capital dans la limite du capital statutaire contrairement aux SCPI à capital fixe qui peuvent cependant décider d'augmentations de capital ponctuelles et limitées dans le temps.

BULLETIN DE SOUSCRIPTION : L’achat de parts de SCPI se réalise au moyen d’un bulletin de souscription, fourni par la société de gestion. C’est un document légal qui autorise, soit l’acquisition de parts de SCPI à capital variable, soit la souscription à une augmentation de capital dans le cas des SCPI à capital fixe. Le bulletin de souscription indique obligatoirement le prix d’achat des parts.

BULLETIN PERIODIQUE D'INFORMATION : Ce document est obligatoirement établi et diffusé par la société de gestion à chaque associé, au minimum semestriellement. Il comporte des éléments d'informations chiffrés (capitalisation, nombre d'associés, taux d'occupation etc.) et sur la vie de la SCPI au cours de la période précédente.

CAPITALISATION : C'est la taille ou la valeur de marché d'une SCPI. Elle se calcule en multipliant le prix de souscription par le nombre de parts en circulation.

COLLECTE BRUTE : C’est la somme des émissions (créations de nouvelles parts correspondant à des augmentations de capital) et des achats de parts sur le marché secondaire. Elle mesure l’ensemble des flux de capitaux, qu’ils proviennent d’augmentations de capital ou de transactions sur le marché secondaire.

COLLECTE NETTE : C’est la somme des émissions de parts (création de nouvelles parts correspondant à des augmentations de capital) diminuée, pour les SCPI à capital variable, des retraits non compensés par des souscriptions (destruction de parts).

COMMISSAIRE AUX COMPTES (CAC) : Professionnel chargé de vérifier la régularité, la sincérité et l’image fidèle des comptes de la SCPI. Nommé pour six exercices, il présente un rapport soumis à l’approbation des associés lors de l’Assemblée Générale annuelle.

CONSEIL DE SURVEILLANCE : Organe de représentation des associés d’une SCPI auprès de la société de gestion, qu’il est chargé de contrôler. Composé de sept membres au moins élus par l’Assemblée Générale, il doit s’abstenir de tout acte de gestion.

COMMISSION DE GESTION : La commission de gestion rémunère les différentes prestations réalisées par la société de gestion comme la gestion des immeubles, la gestion des associés ou l’administration et la comptabilité de la SCPI.

COMMISSION DE SOUSCRIPTION : Elle est versée par le porteur à la société de gestion quand il achète des parts sur le marché primaire. Cette commission couvre le travail de collecte des capitaux, de recherche d’actifs et d’investissements immobiliers.

DELAI DE JOUISSANCE : Décalage entre la date de souscription des parts et la date à laquelle les parts ouvrent droit à dividendes.

DEMEMBREMENT DE PROPRIETE : Mécanisme juridique consistant à dissocier le droit de propriété entre le droit de disposer (nue-propriété) et le droit d’usage ou de perception des revenus (usufruit) d’un bien ou d’un titre. Il peut être viager, c’est-à-dire prévu pour durer jusqu’au décès de l’usufruitier, ou temporaire (pour 10 ans, par exemple).

DÉPOSITAIRE : Organisme indépendant et obligatoire, le dépositaire agit au bénéfice exclusif des épargnants. Il assure la conservation des actifs de la SCPI et de ses instruments financiers, suit l’évolution du passif et contrôle le calcul de la valeur des parts.

DOCUMENT D’INFORMATIONS CLES (DIC) : Le DIC est, depuis le 1er juillet 2011, le nouveau document d’information remis aux investisseurs désireux d’investir leur épargne dans un produit financier. C’est un document standardisé au niveau européen. Il doit donner, en 2 à 3 pages, une information claire, exacte et non trompeuse permettant à l’épargnant de prendre une décision d’investissement en connaissant les principales caractéristiques du produit.

DIVIDENDE : Somme distribuée par une société pour rémunérer ses actionnaires. Le dividende provient des bénéfices réalisés par l’entreprise. Il est voté par l’Assemblée Générale qui approuve les comptes.

EFFET DE LEVIER : Conséquence bénéfique pour l’emprunteur du recours à l’endettement lorsque le gain net procuré par l’investissement est supérieur au coût du crédit.

EFFET DILUTIF : Qualifie une opération qui a pour effet de diminuer mécaniquement le bénéfice par part. Par exemple, une collecte durablement non investie aura un effet dilutif.

EFFET RELUTIF : Qualifie une opération qui a pour effet d’augmenter mécaniquement le bénéfice par part. Par exemple, des investissements réalisés pendant le délai de jouissance auront un effet relutif.

EXPERTISE IMMOBILIÈRE : Le patrimoine des SCPI fait l'objet d'expertises tous les 5 ans ou à l’acquisition de l’immeuble ainsi que d'actualisations annuelles, réalisées par un expert indépendant agréé par l’AMF. Ces expertises permettent de déterminer les valeurs de réalisation et de reconstitution de la SCPI.

FIA : Les SCPI et les OPCI sont des Fonds d’Investissements Alternatifs (FIA). Selon les réglementations européenne et française, il existe en effet deux sortes de fonds d’investissement :

Les OPCVM (Organismes de Placement Collectif en Valeurs Mobilières) pour les actions et les obligations cotées, et les FIA (Fonds d’Investissements Alternatifs) pour tous les autres actifs* dont l’immobilier.

*Un « actif » est simplement un support d’investissement : action, obligation, immobilier, or, matières premières, terres, forêts, œuvres d’art, etc.

IEIF : INSTITUT DE L’EPARGNE IMMOBILIERE ET FONCIERE, est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique en leur proposant des études, des notes d’analyses et des synthèses.

INDIVISION : Droit de propriété exercé par plusieurs personnes sur un bien. Nul ne peut être contraint à rester dans l’indivision, le partage pouvant être toujours provoqué, à moins qu’il n’ait été sursis par jugement ou convention.

MARCHE PRIMAIRE : C'est le marché de la souscription. L'associé peut souscrire au capital d'une SCPI au moment d'une augmentation de capital (pour les SCPI à capital fixe) ou à tout moment (pour les SCPI à capital variable).

MARCHE SECONDAIRE : Ensemble des échanges de parts (et, pour les SCPI à capital variable, des retraits compensés par des souscriptions). Ce marché comprend le marché avec intervention de la société de gestion et un marché de gré à gré.

NANTISSEMENT : Garantie offerte par l’emprunteur donnant au prêteur le droit de vendre le bien nanti si le prêt n’est pas remboursé à l’échéance. En cas d’achat de parts de SCPI à crédit, la banque exige, en principe, le nantissement des parts.

NOTE D’INFORMATION : Document visé par l’AMF obligatoirement remis à toute personne se proposant d’acquérir des parts de SCPI et destiné à le renseigner sur le fonctionnement de la société, son orientation, les conditions d’achat et de vente de parts, etc.

NUE-PROPRIETE : Droit de propriété d’un bien démembré sans jouissance de l’usufruit. Le nu-propriétaire ne peut ni utiliser le bien, ni en toucher les revenus. Il retrouve la pleine propriété du bien à l’expiration de l’usufruit.

PIERRE PAPIER : La pierre papier regroupe tous les placements immobiliers mutualisés, gérés professionnellement, et dans lesquels les investisseurs sont protégés par les réglementations européenne et française. On y trouve donc les SCPI, les OPCI, les SIIC, ainsi que les OPCVM immobiliers, les FPCI immobiliers et FCPR immobiliers. Le crowdfunding immobilier en est aujourd’hui à la frontière.

PRIME D’EMISSION : Différence entre le prix d’émission d’une part de SCPI et sa valeur nominale. Cette prime est destinée à couvrir les frais engagés par la société de gestion tant pour la recherche et l’acquisition des immeubles que pour assurer la collecte des capitaux. Elle tient compte de l’enrichissement de la société par rapport à son capital initial, compte tenu de ses réserves et de ses plus-values latentes sur les immeubles, notamment. Elle est destinée à préserver l’égalité entre les porteurs de parts.

PRIX ACQUEREUR : Prix d’achat de parts de SCPI à capital fixe sur le marché secondaire.

PRIX DE SOUSCRIPTION : Prix d’achat de parts de SCPI (à capital fixe ou variable) sur le marché primaire. Ce prix comprend la commission de souscription.

RAPPORT ANNUEL : Document établi à chaque fin d’exercice, contenant le rapport d’activité et de gestion ainsi que les projets de résolutions. Il retrace l'activité immobilière et financière de la SCPI. Il comprend également les rapports du Conseil de Surveillance et du Commissaire aux Comptes.

RENDEMENT : Niveau de rémunération d’un placement.Le taux de rendement d’une part de SCPI est le rapport entre le revenu distribué et le prix d’acquisition de cette part.

REPORT A NOUVEAU : Partie du résultat de la SCPI non distribuée sous forme de dividende et affectée en réserve distribuable. Le report à nouveau entre dans la composition des capitaux propres de la SCPI. Il peut être intégré aux réserves ou utilisé les années suivantes pour verser un dividende.

RETRAIT : Rachat d’une part de SCPI à capital variable par la société de gestion sur demande du porteur.

SCPI A CAPITAL VARIABLE : Le nombre de parts varie à tout moment au gré des souscriptions/retraits de parts. Toutefois, la société de gestion d’une SCPI à capital variable peut décider de ne pas augmenter le nombre de parts en ne retenant que les souscriptions compensées par des retraits.

SOCIETE DE GESTION : La société de gestion gère et administre des SCPI. Elle doit au préalable obtenir l’agrément de l’AMF pour exercer son activité.

STATUTS : Acte juridique obligatoire signé entre les fondateurs d’une société, fixant ses caractéristiques (dénomination, siège social, capital, etc.) et ses modalités de fonctionnement. Une copie des statuts de la société est remise à l’épargnant préalablement à l’achat de parts de SCPI.

TAUX DE DISTRIBUTION : C’est la division du dividende brut, avant prélèvement libératoire et autre fiscalité payée par le fonds pour le compte de l’associé, versé au titre de l’année n (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de souscription au 1er janvier de l’année n pour les SCPI à capital variable, et le prix de part acquéreur moyen de l’année n-1 pour les SCPI à capital fixe.

TAUX DE DISTRIBUTION SUR VALEUR DE MARCHE (TDVM) : Le Taux de distribution sur valeur de marché est le rapport entre le dividende brut, avant prélèvements français et étrangers, versé au titre de l’année n (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) pour une part en pleine jouissance et le prix moyen de la part au titre de l’année n.

TAUX D’OCCUPATION FINANCIER (TOF) : Le TOF est l’expression de la performance locative de la SCPI. Il se détermine par la division : (i) du montant total des loyers et indemnités d’occupation facturés ainsi que des indemnités compensatrices de loyers,

(ii) par le montant total des loyers facturés dans l’hypothèse où l’intégralité du patrimoine de la SCPI serait louée.

TAUX D’OCCUPATION PHYSIQUE (TOP) : Le TOP se détermine par la division de la surface cumulée des locaux occupés sur la surface cumulée des locaux détenus par la SCPI.

TAUX DE RENTABILITE INTERNE (TRI) : C’est le taux de rentabilité interne annualisé sur une période donnée avec, à l'entrée, le prix acquéreur constaté en début d’exercice de la période considérée ; sur la période, les revenus distribués, et à la sortie, le dernier prix cédant ou la valeur de retrait constatée au terme de la période considérée.

TRANSPARENCE FISCALE : Principe selon lequel les SCPI ne sont pas soumises à l’impôt sur les sociétés. En contrepartie, chaque associé est imposé personnellement, soit à travers l’impôt sur le revenu (personnes physiques), soit à travers l’impôt sur les sociétés (personnes morales).

USUFRUIT : Droit d’usage et de jouissance d’un bien démembré dont on peut toucher les revenus sans en être le propriétaire.

VALEUR DE REALISATION (ANR) : Valeur vénale (hors droits, hors frais) des immeubles d’après expertise, augmentée de la valeur nette des autres actifs.

VALEUR IFI : L’IFI, l’Impôt sur la Fortune Immobilière a remplacé l’ISF. L’assiette imposable comprend tous les biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement, ainsi, les parts de SCPI intégrant le patrimoine immobilier sont imposables à l’IFI. Dans une SCPI à capital variable, la valeur IFI est une quote-part immobilière de la valeur de retrait.

VALEUR DE RECONSTITUTION : Dans une SCPI, c’est la valeur de réalisation augmentée des frais estimés liés à une éventuelle reconstitution de son patrimoine. Comme les valeurs vénale et de réalisation, elle est publiée dans le rapport annuel et approuvée par l’Assemblée Générale annuelle des associés.

VALEUR DE RETRAIT : C’est le montant versé pour une part à l’associé d’une SCPI à capital variable qui souhaite se retirer (vendre ses parts).

VPM : Valeur du prix moyen de la part, division de l’écart entre le prix de part acquéreur moyen de l’année n et le prix de part acquéreur moyen de l’année n-1, par le prix de part acquéreur moyen de l’année n-1. Le prix de part acquéreur moyen de l’année est égal à la moyenne des prix de parts acquéreur (droits et frais inclus) constatés sur les marchés primaire et/ou secondaire et pondérés par le nombre de parts acquises au cours des échanges.

VALEUR VENALE : Valeur d’expertise des immeubles (hors droits, hors frais).

Taux de distribution

IEIF

TOF

Capitalisation

TRI